Panorama rapide du marché tertiaire lyonnais
Après un rebond fin 2024, la demande placée a glissé de 22 % au 1ᵉʳ trimestre 2025 ; seuls 44 700 m² ont trouvé preneur. Conséquence : les loyers se stabilisent ou reculent hors hypercentre, ouvrant une fenêtre intéressante pour les créateurs et PME.
| Quartier | Fourchette de loyer 2025* | Atouts / limites |
| Part-Dieu (3ᵉ) | 300 – 350 €/m²/an (prime) | Gare TGV, métros B-D, immeubles BBC neufs, mais loyers élevés. |
| Confluence (2ᵉ Sud) | 230 – 310 €/m²/an | Éco-quartier récent, labels HQE & WELL, peu d’offres abordables. |
| Gerland (7ᵉ) | 160 – 220 €/m²/an | Pôle sciences de la vie, tram T1, friches mutables, image encore industrielle. |
| Vaise / Lyon 9ᵉ | 120 – 180 €/m²/an | Métro D, A6-A7, forte réserve de locaux années 1970 à rénover. |
| *Loyers hors taxes, hors charges, baux ≥ 3 ans. |
Les réaménagements les plus courants
- Plateau “plug & work” : décloisonnement, traitement acoustique, mobilier flexible ;
- Flex-office + phone-boxes : 0,6 poste par collaborateur, cabines insonorisées ;
- Bureaux-maisons : transformation de rez-de-chaussée d’immeubles 1900 ou de petites maisons de ville ; idéal pour agences créatives.
Le fil rouge ? Mutualiser les espaces communs (cuisine, studio podcast, terrasse) tout en renforçant le confort thermique pour atteindre au moins le niveau B du DPE 2025.
Combien coûtent les travaux ?
| Niveau d’intervention | Contenu type | Coût 2025 (HT/m²) |
| Rafraîchissement | Peinture, sol PVC, LED basse conso | 300 – 500 € |
| Rénovation complète | Cloisons modulaires, CVC neuf, CFO/CFA, SSI | 800 – 1 500 € |
| Fit-out premium | Studio vidéo, mobilier signature, domotique | 1 500 – 3 200 € |
| Sources : synthèse de chantiers 2024-25. |
À ajouter : honoraires de maîtrise d’œuvre (8 – 12 % du montant travaux) et mobilier (150 – 400 €/m² selon gamme).
Un business plan de bureau A→Z en six étapes
- Étude de marché & sélection du quartier
- Identifier un loyer cible compatible avec le chiffre d’affaires projeté.
- Intégrer la mobilité des salariés (métro, gare TER, pistes cyclables).
- Due-diligence technique
- Audit structure, diagnostics amiante & plomb, calcul de portance plancher.
- Vérifier la conformité incendie (code ERP si accueil public > 300 personnes).
- Avant-projet & autorisations
- Esquisser le space-planning ; au cœur du processus, un logiciel plan de coupe génère instantanément coupes et façades pour tester plusieurs scénarios.
- Déposer ensuite un logiciel pour permis de construire exportant les pièces PCMI si la surface plancher évolue de > 20 m².
- Financement
- Apport propre ou crédit-bail immobilier (7 à 12 ans).
- Subventions Bâtiments Durables (rénovation énergétique) : jusqu’à 40 €/m² en 2025.
- Travaux & suivi
- Planning-type : désamiantage 2 sem., gros-œuvre 4 sem., second-œuvre 8 sem., tests & commissioning 2 sem.
- Pilotage par un AMO ou un architecte mandataire, réunions hebdo sur site.
- Exploitation & KPI
- Suivi des consommations via capteurs IoT ; viser < 80 kWh EP/m²/an.
- Indice de satisfaction collaborateurs (enquête semestrielle) ≥ 8/10.
Quel architecte choisir ?
Privilégiez un cabinet local référencé Mardié + Auvergne-Rhône-Alpes 20 ou labellisé B-Corp : frais de déplacement réduits, maîtrise du PLU-H et réseau artisans. Pour un plateau de 500 m² :
- mission complète (Esquisse → AOR) : env. 55 000 € HT ;
- mission conception seule (APS → DCE) : env. 28 000 € HT.
Demandez au moins trois références de projets similaires et exigez un planning d’honoraires phasé.
Éviter les erreurs de débutant
- sous-évaluer le second-œuvre : la part CVC + courants faibles atteint souvent 45 % du budget ;
- oublier les charges : foncier + taxe bureaux (13,82 €/m²/an en 2025) peuvent grignoter le gain d’un loyer bas ;
- ignorer l’acoustique : un open-space mal traité coûte 300 €/poste/an de perte de productivité ;
- négliger la chronologie permis/chantier : un refus de façade retarde de 3 mois ; intégrer un coussin de temps dans le rétro-planning.
Transformer une vieille maison en bureau : est-ce raisonnable ?
Avantages : cachet, jardin privatif, fiscalité immobilière (amortissement comptable si SCI). Inconvénients : planchers bois à renforcer, escalier non conforme ERP, isolation à refaire.
Droit en vigueur
- changement de destination (habitation → bureaux) : autorisation d’urbanisme obligatoire (article R-151-27 C. urbanisme) ; à Lyon, un dossier « changement d’usage » avec plans intérieurs est exigé ;
- obligation d’accessibilité & sécurité incendie si accueil client > 20 personnes, prévoir rampes et désenfumage ;
- conservation de façades protégées : consultation ABF si l’immeuble est à moins de 500 m d’un monument historique.
Budget indicatif
- renforcement planchers + mise aux normes ERP : 250 – 400 €/m² ;
- isolation biosourcée + VMC double flux : 180 – 250 €/m² ;
- rénovation électrique courant fort/faible : 120 – 180 €/m².
Soit 550 – 830 €/m² hors honoraires, souvent inférieur à l’achat d’un plateau nu en centre-ville.
Exemple chiffré (Vaise)
- maison de ville 190 m² achetée 660 000 € ;
- travaux « standard » (750 €/m²) : 142 500 € ;
- architecte + contrôleur technique + bureau d’études : 12 % → 17 100 € ;
- budget global : 819 600 € (4 310 €/m² clé en main) ;
- loyer de marché Vaise rénové : 180 €/m²/an → 34 200 €/an ;
- TRI 10 ans ≈ 7,8 % hors revalorisation foncière.
En résumé
- quartiers les moins chers : Vaise 9ᵉ, Gerland 7ᵉ ; viser des loyers < 200 €/m²/an ;
- réaménagement type : décloisonnement et update CVC à 800–1 500 €/m² ;
- business plan gagnant : étude de marché, outil numérique (plans, coupes, permis), phasage précis, suivi post-livraison ;
- architectes locaux : frais réduits, meilleure connaissance du PLU-H ;
- conversion maison→bureau : viable financièrement si structure saine, attention aux obligations ERP et changement de destination.
En combinant anticipation réglementaire, choix d’un quartier adapté et conception assistée par un bon duo logiciel plan de coupe / permis de construire, vous sécurisez votre calendrier, votre budget et la qualité de vie de vos équipes. Lyon offre encore des poches d’opportunités ; à vous de transformer l’essai !